Kauf Bärenareal Gbbl. Nrn. 787, 788, 789, 1000

Termine
Öffentliche Informationsveranstaltung vom 26.02.2020; Einladung
a. o. Gemeindeversammlung vom 26.03.2020; Publikation

 

Ausgangslage
Das Bärenareal beinhaltet die zwei Mehrfamilien- und Gewerbegebäude Blumensteinstrasse 1A und 1 B, Gbbl. Nr. 788 sowie die Parkplätze Gbbl. Nrn. 787, 789 und 1000. Das Areal befindet sich im Zentrum von Wattenwil an einer der wichtigsten Verkehrsvergabelungen, was es zu einem strategisch wichtigen Punkt für die Gemeinde macht.

Das Gebäude 1A wurde als Mischgebäude mit Gewerbeanteil konzipiert. Im Erdgeschoss befinden sich Gewerbeflächen und in den Obergeschossen acht Wohnungen. Die Liegenschaft 1B ist ein reines Wohnhaus mit sechs Wohnungen. Beide Gebäude reichen über drei Vollgeschosse, ein Keller- und ein Dachgeschoss. Nach der Schliessung des Restaurants Bären hat sich die Eigentümerin Gedanken über die weitere Nutzung gemacht. Aktuell läuft ein Baubewilligungsverfahren für die Sanierung der Gebäudehüllen, die Neugestaltung Zufahrt und Umgebung sowie den Umbau EG und UG Blumensteinstrasse 1A von einem Restaurant zu einem Shop (Denner). Die Wohnungen weisen mittelfristigen Sanierungsbedarf auf.

Aufgrund der strategisch wichtigen Lage (Dorfzentrum) und der verschiedenen Nutzungsmöglich-keiten hat sich der Gemeinderat entschieden, einen Kauf des Bärenareals näher zu prüfen. Zu diesem Zweck sind ein Verkehrswertgutachten und eine Machbarkeitsstudie in Auftrag gegeben worden.

Chancen für die Gemeinde
Verwaltungsgebäude
An der Vorgasse 1 sind heute die Abteilungen Präsidiales, Finanzverwaltung und die RegioBV Westamt untergebracht. Das 1975 erstellte Gebäude ist in die Jahre gekommen und weist Sanierungsbedarf auf. Prioritär steht die Fenstersanierung für CHF 120'000.00 an, für die spätere Sanierung sind Investitionen von CHF 1'625'000.00 vorgesehen. Während der Umbauphase müsste ein Provisorium bezogen werden.

Die Machbarkeitsstudie belegt, dass zwei Geschosse des Gebäudes Blumensteinstrasse 1A in Verwaltungsräumlichkeiten umgebaut werden könnten. Dies hätte den Vorteil, dass die Möglichkeit entsteht, bei Bedarf z. B. die AHV-Zweigstelle und den Sozialdienst Region Wattenwil räumlich voneinander zu trennen.

Wohnungen
Mit dem Kauf der Wohnungen kann die Gemeinde günstigeren Wohnraum anbieten. Sofern in der Gemeinde ein Bedürfnis nach Alterswohnungen vorhanden ist, könnte mit einem Umbau der Wohnungen an der Blumensteinstrasse 1B ein entsprechendes Angebot geschaffen werden.

Parkplätze / Dorfplatz
Seit Jahren beschäftigen in der Gemeinde auch die Themen fehlende Parkplätze und Dorfplatz. Mit dem Kauf der Parzellen Nrn. 787, 789 und 1000 hat die Gemeinde erstmals die Gelegenheit, aktiv eine Nutzungsstrategie für dieses Areal im Dorfzentrum zu entwickeln.

Die vier Parzellen liegen in der Wohn-/Arbeitszone W/A2 und im Ortsbilderhaltungsgebiet. Die Parzellen Nrn. 787, 789, 1000 und teilweise auch Nr. 788 sind zudem im Perimeter der Baugruppe Dorf. Die geplanten Nutzungen sind zonenkonform und bedingen keine Zonenplananpassung.

Finanzielles
Alle Berechnungen mit Nutzen / Kosten usw. werden an der Informationsveranstaltung vom 
26. Februar 2020 erläutert und erklärt werden. 

Die durch den Gemeinderat Wattenwil in Auftrag gegebene Verkehrswertschatzung ergibt für die zwei Liegenschaften auf Parzelle Nr. 788 und die drei Parkplätze auf Parzellen Nrn. 787, 789 und 1000 einen Verkehrswert von CHF 3'010'000.00.

Die aktuelle Grundeigentümerin plant die Sanierung der zwei Liegenschaften (Umbau Ladengeschoss Denner, Gebäudehülle inkl. Fenster, Umgebung). Gestützt auf den Verkehrswert und die noch auszuführenden Umbauarbeiten wäre der Verkaufspreis von CHF 4.9 Mio. angemessen. 

Mittelfristig (ca. 6 Jahre) ohne Nutzung als Verwaltungsgebäude
Die Investition kann nicht aus eigenen Mittel finanziert werden und erfolgt vollumfänglich über Fremdmittel. Bei einem Zinssatz von 0.83 % gemäss Offerte über Festdarlehen für 20 Jahre ergeben sich folgende Berechnungen:

- Bären mit 8 Wohnungen        Ertragsüberschuss / Jahr    CHF     85'036.80
- MFH mit 6 Wohnungen          Ertragsüberschuss / Jahr    CHF     30'077.20

Die Bruttorendite für die Liegenschaft Bären mit 8 Wohnungen beträgt 5.49 % und diejenige des MFH mit 6 Wohnungen 4.91 %.

Für den Abschluss des Kaufvertrags und den Eintrag ist Grundbuch rechnen wir mit:
- Notariatskosten Kaufvertrag    CHF    15'000.00   (Mitteltarif Anhang 1 GebVN)
- Gebühren Grundbuchamt        CHF             0.00   (keine Handänderungssteuer)

Langfristig mit Nutzung als Verwaltungsgebäude
Sobald das Gebäude zur Erfüllung einer öffentlichen Aufgabe dient, muss es vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen übertragen werden. Aus diesem Grund müssen für den späteren Gemeindeversammlungsbeschluss die Gestehungskosten der Liegenschaft Blumensteinstrasse 1A mit den Investitionen für den Umbau zum Verwaltungsgebäude zusammengerechnet und beschlossen werden (Kredit Umbau und Übertrag ins Verwaltungsvermögen).

Für den Umbau in Verwaltungsbüros inkl. Archiv und EDV ist gemäss Machbarkeitsstudie mit Investitionen von CHF 2 Mio. zu rechnen. Dies löst Folgekosten (Kapitalzinsen, Abschreibungen, Betriebs- und Unterhaltskosten, Risikoprämien und Verwaltungskosten) von jährlich
CHF 265'887.20 aus. Nach Verrechnung der Mietzinseinnahmen von CHF 105'000.00 (Denner + RegioBV) verbleiben jährliche Restkosten von CHF 160'887.20.

Die jährlichen Folgekosten für die Sanierung der bisherigen Gemeindeverwaltung Vorgasse 1 für CHF 1.925 Mio. betragen gemäss Berechnungen CHF 100'779.50. Bei einem Umbau der Bärenliegenschaft liegen die jährlichen Kosten um CHF 46'301.00 höher. Sofern das bisherige Verwaltungsgebäude Vorgasse 1 für CHF 1'000'000.00 verkauft werden könnte, reduzieren sich die jährlichen Nettokosten entsprechend um CHF 52'340.00. Somit käme der Kauf und die Investition des Bärenareals um CHF 6'039.00 pro Jahr günstiger als die Sanierung der bisherigen Gemeindeverwaltung an der Vorgasse 1.

Die Finanzkommission hat die Tragbarkeit des Kaufs des Bärenareals inkl. Umbau in Verwaltungsbüros geprüft. Aufgrund der Berechnungen wird festgestellt, dass diese Investition auch bei einer Steuersenkung für die Gemeinde Wattenwil tragbar ist. Die Sanierung in Verwaltungsräumlichkeiten wird erst zu einem späteren Zeitpunkt geplant. Somit wird abgewartet bis im Jahr 2026 die Abschreibung des bestehenden Verwaltungsvermögens nach HRM1 von jährlich CHF 570'000.00 wegfällt. Somit wäre die Investition fürs Projekt Bären auch mit einer tieferen Steueranlage tragbar.

Weiteres Vorgehen
An der ausserordentlichen Gemeindeversammlung am 26. März 2020 entscheiden die Stimm-berechtigten, ob das Bärenareal von der Gemeinde gekauft werden soll. Dies geschieht im Wissen, dass die Wohnungen zu einem späteren Zeitpunkt saniert werden müssen und in der Liegenschaft Blumensteinstrasse 1A Verwaltungsräumlichkeiten realisiert werden sollen. Über die Umnutzung und die jeweiligen Kredite wird jedoch erst in ca. 5 - 7 Jahren abgestimmt werden. Die Nutzung als Verwaltungsstandort bedingt zudem die spätere Überführung der entsprechenden Liegenschaft vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen.

Die geplanten Bauarbeiten gemäss laufendem Baubewilligungsverfahren werden noch durch die bisherige Eigentümerin ausgeführt und sind im Kaufpreis inbegriffen.