Fragen & Antworten zum Kauf Bärenareal

Warum jetzt? Weshalb will der Gemeinderat das Bärenareal plötzlich kaufen?

Da das Bärenareal ein strategischer Knotenpunkt ist, war man stets an der Zukunft interessiert und in Kontakt mit der Eigentümerin Previs. Nach dem letzten Wechsel der Restaurantbetreiber hatte das Restaurant Bären laut Previs keine Zukunft mehr, weshalb sich die Previs Gedanken über die Zukunft des Areals machte und sich schlussendlich entschied, am Objekt festzuhalten und Sanierungs- und Umbauarbeiten durchzuführen. Währenddessen wurden die Rufe aus dem Dorf nach Massnahmen seitens der Gemeinde wurden lauter. Entgegen der aktuellen Strategie zeigte die Previs Bereitschaft, mit der Gemeinde Verkaufsverhandlungen zu führen. Allerdings müsste der Verkauf zwischen den zwei Bauetappen erfolgen.

Der Gemeinderat hat sich entschieden, das Thema anzugehen, den Entscheid nicht vorweg zu nehmen und die Bevölkerung entscheiden zu lassen, was mit der Zukunft des Bärenareal geschehen soll.

 

Welche Umbauarbeiten sind durch die jetzige Eigentümerin in den CHF 1'600'000.00 enthalten?

  • Umbau EG Blumensteinstrasse 1A in ein Ladengeschoss (Denner)
  • Sanierung der Gebäudehülle inkl. Fenster
  • Umgebung und Zufahrt​​​​​​

 

Welche Umbauarbeiten sind in den nächsten 10 Jahren vorgesehen?

Gestützt auf die Verkehrswertschatzung und die Machbarkeitsstudie rechnen wir mit:

  • Umbau von 2 Stockwerken der Blumensteinstrasse 1A in Verwaltungsräumlichkeiten für CHF 1'625'000.00
  • Wohnungssanierung Blumensteinstrasse 1B für CHF 500'000.

 

Welche energietechnischen Verbesserungen werden durch den Umbau erzielt?

Die energietechnischen Massnahmennachweise werden mit dem Umbau erfüllt. Gemäss GEAK Plus wird der IST-Zustand der Gebäudehüllen Blumensteinstrasse 1A und 1B mit der Klasse D beurteilt. Da die Liegenschaften bereits mit Fernwärme (Holzschnitzel) erschlossen sind, liegt die Energieklasse der Gesamtenergieeffizienz bereits jetzt in der Klasse B, was heutigem Neubaustandart entspricht und durch die Massnahmen nicht ändert. Mit der Sanierung wird die Effizienz der Gebäudehülle der Liegenschaft Blumensteinstrasse 1A in die Klasse C und diejenige der Blumensteinstrasse 1B in die die Klasse B gehoben.

 

Wenn bei den späteren Umbauarbeiten durch die Gemeinde die Kellerdecke zusätzlich isoliert wird, würde auch das Gebäude 1A die Klasse B erreichen.

 

 

Wird das Ladenlokal als Denner Filiale oder als Denner Satellit betrieben?

Wie in anderen ländlichen Gebieten soll auch in Wattenwil ein Denner Satellit durch einen selbstständigen Detaillisten geführt werden. Falls niemand gefunden wird, wird Denner selbst den Betrieb übernehmen.

Nebst dem Denner Sortiment mit Markenartikeln, Eigenmarken und Weinsortiment wird das Sortimend für den täglichen Bedarf mit regionalen und lokalen Produkten. ergänzt.

 

Was sind die Vorteile bei einem Kauf des Bärenareals?

Beim Standort handelt es sich um einen strategisch wichtigen Punkt. Durch den Kauf hat die Gemeinde im Dorfzentrum inkl. Schmittestrasse mehr Gestaltungsmöglichkeiten. Dazu werden die Parkplätze gesichert und stehen der Bevölkerung abends sowie am Wochenende zahlreich und unter der Woche einzeln zur Verfügung. Die Gemeinde hat die Möglichkeit, günstigen Wohnraum zu sichern und behält sich weitere Gestaltungsmöglichkeiten für die Zukunft offen (z. B. für Alterswohnungen sofern dies einem Bedürfnis entspricht). Ebenso erhalten wir gegenüber der Sanierung des heutigen Verwaltungsstandorts Vorgasse 1 eine Alternative, welche uns jährlich in etwa gleich viel belastet, aber mehr Vorteile bietet (barrierefrei, AHV-Zweigstelle könnte örtlich vom Sozialdienst abgegrenzt werden etc.).

 

Welche Risiken bestehen bei einem Kauf des Bärenareals?

Der Denner hat einen Mietvertrag für 3 x 5 Jahre, welcher während dieser Zeit nur einseitig gekündigt werden kann. Falls der Denner von der Kündigungsmöglichkeit Gebrauch macht, würde ein Teil der Mietzinseinnahmen wegfallen. Ebenso würde die jährliche Belastung steigen, sofern die bisherige Verwaltungsliegenschaft Vorgasse 1 nicht zum gewünschten Preis verkauft werden kann. Weitere Risiken, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer bestehenden und teilweise an Externe vermietete Liegenschaft stehen, wie z. B. unvorhersehbare Sanierungsarbeiten, Mieterwechsel, etc. können selbstverständlich nicht ausgeschlossen werden. Die gemäss Verkehrswertgutachten mittelfristig erforderliche Sanierung der Mietwohnungen ist in den vorliegenden Berechnungen allerdings bereits berücksichtigt.

Der Kauf von Mietwohnungen ist eine freiwillige Gemeindeaufgabe.

 

Ist eine Steuersenkung trotz dieser grossen Investition realistisch?

Ja. Der Gemeinderat hat die Steuersenkung vor der Kaufabsicht des Bärenareals in den Finanzplan aufgenommen. Die Steuersenkung kann aufgrund der guten Ergebnisse sogar früher als geplant in Angriff genommen werden. Der Gemeinderat hat als Vorgabe fürs Budget 2021 eine Steueranlage von 1.84 definiert. Mit dem Kauf des Bärenareals von CHF 4'900'000.00 kann bei einer Vollvermietung der Wohnungen/Geschäftslokal ein Einnahmenüberschuss von CHF 115'314.00 erzielt werden. Die Bruttorenditen betragen für das Gebäude «Bären mit 8 Wohnungen» 5,49 % und für das Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen 4,91 %. In der aktualisierten Finanzplanung 2019 bis 2024 sind die Steuersenkung, Sanierungsarbeiten Turnhalle und der Kauf des Bärenareals berücksichtigt und tragbar.

Bei einer späteren Investition für den Umbau für die Verwaltung und der Investitionen für die Modernisierung der Wohnungen im Mehrfamilienhaus muss mit jährlichen Kosten von rund CHF 95'000.00 gerechnet werden. Im Vergleich zu einer Sanierung der Verwaltungsliegenschaft an der Vorgasse 1 betragen die Mehrkosten pro Jahr rund CHF 6'000.00. Der Umbau würde erst vorgenommen, wenn die jährlichen Abschreibungen des Verwaltungsvermögens HRM1 von CHF 575'380.00 ab dem Jahr 2026 wegfallen.

Generell sollen grössere Investitionen weiterhin gestaffelt auf 4 Jahre ausgeführt werden.

Eine Amortisation mit gleichzeitiger Steuersenkung erweist sich als schwierig. Gestützt auf die Wortmeldungen aus der Bevölkerung in den letzten Jahren hat der Gemeinderat seine bisherige Strategie geändert. Neu wird die Steuersenkung gegenüber der Amortisation zur Entlastung der Folgegeneration priorisiert. Wenn der Selbstfinanzierungsgrad höher als 100 % ist, kann mit einer Steuersenkung sogar noch zusätzlich amortisiert werden. Das bedeutet, dass zusätzlich noch Schulden abgebaut werden könnten.

 

Wäre eine Spezialfinanzierung möglich?

Wenn eine kommunale Rechtsgrundlage mittels Reglement geschaffen wird, wäre es möglich, einen Teil der Mietzinseinnahmen für die späteren Bärenareal-Investitionen zu reservieren und in die Spezialfinanzierung einzulegen.

Der Gemeinderat und die Finanzkommission erachten es jedoch als zielführender, die liquiden Mittel in laufende Projekte zu investieren, wodurch die Folgekosten (Zinsaufwand) zu Lasten des Steuerhaushalts minimiert werden können.

 

Wie sieht der prognostizierte Platzbedarf der Gemeindeverwaltung aus?

Es gibt zwei Argumente für die grösseren Platzverhältnisse und Ausbaumöglichkeiten des Bärenareals. Momentan steht keine Fusion an. Die Gegner der letzten Fusion sagen jedoch selber, dass es ihre Gemeinde in den nächsten 5 bis 10 Jahren nicht mehr gibt und es zu einer Fusion kommen kann. Mit dem Kauf des Bärenareals wäre Kapazität vorhanden, um genügend Büroräumlichkeiten und Sitzungszimmer zu schaffen. Auf der anderen Seite ist die Auslagerung der Verwaltung in ein Provisorium während der Sanierung Vorgasse 1 ebenfalls ein Argument. Wenn möglich sollte dieser Kostenaufwand vermieden werden.

Wir gehen davon aus, dass der momentane Bauboom von Ein- und Mehrfamilienhäusern nicht dauerhaft anhält. Dabei gilt es jedoch zu beachten, dass der grösste Anteil der Arbeiten nicht Baugesuche von Neubauten ausmachen, sondern Umbau- und Sanierungsarbeiten. Tendenziell werden zudem die Tiefbauarbeiten der Gemeinden eher zunehmen. Zudem gibt es Anschlussgemeinden, die bereits zusätzliche Dienstleistungen der RegioBV Westamt beziehen möchten. Hier ist die Geschäftsleitung bis jetzt jedoch zurückhaltend mit der Übernahme von weiteren Aufgaben. Aus diesen Gründen gehen wir davon aus, dass der Platzbedarf der RegioBV Westamt sich in den kommenden Jahren nicht reduzieren wird.

 

Weshalb will die jetzige Eigentümerin das Objekt abstossen, wenn es gemäss den Gemeindeberechnungen ein Renditeobjekt ist?

Die Previs will das Objekt nicht grundsätzlich abstossen. Die heutige Eigentümerin muss übers ganze Liegenschaftsportfolio eine Rendite von 3 % erwirtschaften, wobei das Bärenareal aktuell eine höhere Rendite abwirft. Deshalb ist grundsätzlich der längerfristige Erhalt der Liegenschaften die Strategie der Eigentümerin. Da die Gemeinde eine Kundin ist, würde die Previs das Objekt allerdings zu einem fairen Preis gemäss Verkehrswertschatzung verkaufen. Für die Gemeinde sind die Immobilien zudem lukrativer, da sie als öffentliches Gemeindewesen von tieferen Zinssätzen profitiert. Das aktuelle Angebot liegt bei 0.83 % für eine Festhypothek von 20 Jahren. Bei Hypotheken mit einer kürzeren Laufzeit liegt der Zinssatz noch tiefer.

 

Sind alle Wohnungen vermietet?

Aktuell stehen eine Wohnung und ein paar Abstellplätze leer. Mit dem Denner kann von einer hohen Vermietungsquote ausgegangen werden, weshalb in den vorliegenden Berechnungen die Vollvermietung berücksichtigt wurde.

 

Sind für die Bewirtschaftung der Liegenschaften und Mietwohnungen weitere Stellenprozente erforderlich?

Die Betriebskosten sind mit 4 % gerechnet. Entweder werden die Arbeiten durchs Verwaltungspersonal erledigt oder sie können an ein Immobilienbüro übertragen werden. Hierbei würde der Aufwand ebenfalls rund 4 % betragen.

 

Wird effektiv eine Verbesserung der Parkplatzsituation erreicht?

Damit die Denner Kund*innen und zu einem späteren Zeitpunkt die Besucher*innen der Verwaltung zu Fuss einen möglichst kurzen Weg zurücklegen müssen, sind die Parkplätze bei den Liegenschaften ihnen vorbehalten. Die Mieter müssen auf die Parkplätze vis-à-vis des Bärenkreisels ausweichen. Ebenso ist klar, dass auch das Verwaltungspersonal die weiter entfernten Parkplätze benützen müsste. Diese Parkplätze stünden am Abend und an den Wochenenden der Öffentlichkeit zur Verfügung.

 

Welchen konkreten Nutzen hat der Steuerzahler bei einem Kauf des Bärenareals?

Die aktive Mitgestaltung des strategisch wichtigen Dorfkerns als Eigentümerin, öffentliche Parkplätze im Dorfzentrum und die Möglichkeiten günstigen Wohnraum oder je nach Bedürfnis in der Bevölkerung gar Alterswohnungen an zentraler Lage anzubieten. Aktuell sind die zwei Liegenschaften Renditeobjekte, welche jährlich über CHF 100'000.00 Mehrertrag generieren würden, bis die Umbauarbeiten vorgenommen werden. Durch den Wechsel des Verwaltungsstandorts würde sich zudem ein Provisorium während des Umbaus der Vorgasse 1 erübrigen. Im Vergleich zum bisherigen Standort erhalten wir zweckmässige Verwaltungsräumlichkeiten mit Ausbaupotenzial zu einem im Gesamtpacket gleichwertigen Preis.